Propiedad e Ingeniería

Otros enlaces

Preguntas Frecuentes

En este espacio, el constructor, podrá respuesta a todas las dudas referentes al Seguro Decenal, clasificadas en los siguientes aspectos:

¿Cuál es la cobertura de este seguro? Expand

Este seguro busca cubrir los eventuales perjuicios patrimoniales ocasionados al propietario o sucesivos propietarios de las viviendas nuevas, cuando dentro de los diez (10) años siguientes a la expedición de la certificación técnica de ocupación, la construcción perezca o amenace ruina en todo o en parte por vicio de la construcción, del suelo o de los materiales empleados durante la ejecución de las obras.

¿Qué modalidad es este seguro? Expand

Esta póliza se encuentra en la categoría de seguro real y de ocurrencia, cuyo objeto es resarcir, en caso de siniestro, al propietario inicial o sucesivos propietarios de las viviendas nuevas por los perjuicios patrimoniales causados.

¿Quién adquiere el seguro? ¿el constructor o el comprador? Expand

La póliza de Seguro Decenal está a cargo del constructor o enajenador de vivienda.

¿Puede el constructor o enajenador de vivienda constituir dos o más mecanismos de amparo para un único proyecto? Expand

El constructor o enajenador de vivienda nueva podrá implementar uno o varios mecanismos de amparo para cada una de sus obras, edificaciones, etapas y/o unidades estructuralmente independientes. La suma de los valores de los mecanismos de amparo deberá cumplir con el requisito de suficiencia establecido en la normativa.

¿Qué Entidad hace exigible el seguro decenal al constructor? Expand

Al momento de la inscripción de la Escritura Pública de transferencia de la vivienda nueva en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, esta deberá contener el documento que acredite la constitución y pago del mecanismo de amparo. En caso de no contar con el citado documento no se realizará la inscripción en el folio de matrícula correspondiente.

¿Quién regulará y cuáles serán las responsabilidades ante los compradores de vivienda? Expand

En Colombia, la industria aseguradora está sumamente regulada y vigilada, incluyendo las obligaciones de todas las compañías de seguros en relación con la protección al consumidor financiero.

¿El seguro decenal aplica solo para grandes construcciones como edificios o también aplica para la construcción de una sola casa por parte de la constructora? Expand

La obligación recae sobre los proyectos de vivienda nueva que se sometan al régimen de propiedad horizontal, unidades inmobiliarias cerradas, loteo individual o cualquier otro sistema, incluyendo proyectos de uso mixto, que generen cinco (5) o más unidades habitacionales para transferirlas a terceros.

¿Debe haber un mínimo de metros construidos? Expand

La normativa no especifica un mínimo de metros construidos, pero la obligación del seguro aplica a proyectos que generen cinco (5) o más unidades habitacionales.

¿Se puede dar el caso de edificios de apartamentos de menos de 2.000 m2, ¿cómo se trataría el caso si no se tiene contemplado el amparar construcciones menores a ese tamaño? Expand

La normativa no excluye construcciones menores de 2.000 m2 si estas generan cinco (5) o más unidades habitacionales.

La aplicación es obligatoria solo para proyectos con más de 2000 m2, ¿cómo se evitará que se opte por subdividir los proyectos (construcción por etapas), con la intención de saltar esta regulación? Expand

La normativa establece que la obligación recae sobre proyectos de vivienda nueva que generen cinco (5) o más unidades habitacionales, independiente del tamaño en m2.

¿Se expide una sola póliza para el constructor o una póliza por cada proyecto? Expand

La póliza de seguro deberá ser emitida por proyecto, y se protocolizará en los actos de transferencia de las unidades habitacionales privadas resultantes.

La póliza ¿es por unidad de vivienda o por todo el proyecto? Expand

La póliza se emite por proyecto y puede incluir coberturas individuales para cada unidad habitacional dentro del mismo.

¿El seguro decenal solo se expide única vez por 10 años o se debe renovar? Expand

La póliza se expide por una única vez y cubre eventos ocurridos dentro de los diez (10) años siguientes a la fecha de expedición del respectivo Certificado Técnico de Ocupación.

¿Es posible que la compañía de seguros se retracte respecto a la decisión de expedir la póliza una vez esté terminado el proyecto? Expand

La posibilidad de no emitir la póliza existe e incluso aplica para los demás mecanismos contemplados por la normativa. Las entidades financieras o aseguradoras facultadas para la expedición de dichos mecanismos de amparo deberán fundamentar su decisión en causas objetivas.

¿Es posible cambiar la aseguradora en cualquier etapa del proyecto? Expand

Será potestad de cada compañía aseguradora, pero resulta complejo que una aseguradora proteja un proyecto de vivienda que no conoce a profundidad y del cual no ha sido partícipe desde las etapas tempranas de planeación.

¿Para proyectos en curso las aseguradoras darían cobertura? Expand

¿La actualización de la norma sismo resistente afecta la cobertura del seguro decenal? Expand

No, la reconstrucción o reemplazo de la vivienda deberá considerar el cumplimiento de la norma sismo resistente vigente y las condiciones en que se encontraba el inmueble amparado al momento del siniestro.

¿La aseguradora podrá cambiar a lo largo de la ejecución del proyecto los términos y condiciones propias del mecanismo? Expand

Los términos mínimos del mecanismo están establecidos por la normativa y no son objeto de modificaciones. Las incidencias u objeciones técnicas durante el proceso constructivo no podrán convertirse en exclusiones que limiten la cobertura del amparo ni oponerse a las reclamaciones de los compradores de vivienda.

¿Qué tipo de relación precontractual existirá entre el constructor y la compañía de seguros durante las etapas previas a la expedición de la póliza? Expand

Cada aseguradora cuenta con la potestad de implementar distintas alternativas que formalicen la relación precontractual en la que se establezcan, entre otras, las obligaciones de las partes y los mecanismos para dirimir diferencias durante las etapas de ejecución del proyecto de vivienda.

¿Durante el proceso constructivo, la compañía de seguros emite alguna clase de documento? ¿Algo que establezca el compromiso de las partes? Expand

Cada aseguradora puede establecer diferentes documentos y acuerdos precontractuales que formalicen la relación y el compromiso de las partes durante el proceso constructivo.

En la práctica la suscripción y expedición de este seguro se realiza utilizando un documento y/o término denominado «pre-póliza», pero en la Ley la «pre-póliza» no está tipificada. ¿Entonces esto se interpretará como una oferta? ¿O promesa de contrato de seguro? Expand

La normativa no tipifica la «pre-póliza» como un documento oficial, por lo que su uso dependerá de las prácticas y acuerdos establecidos entre las partes involucradas.

¿Cuál será la metodología que permita dirimir las controversias que presente la aseguradora en la etapa de construcción? Expand

La normativa establece que las aseguradoras deben implementar mecanismos y procedimientos para resolver controversias que surjan durante la etapa de construcción. Estos mecanismos pueden incluir arbitraje, mediación u otros métodos de resolución de conflictos.

¿Existen mecanismos que permitan dirimir las controversias contractuales que se presenten con el asegurador? Expand

Sí, la normativa contempla la implementación de mecanismos de resolución de controversias contractuales, que pueden incluir arbitraje, mediación u otros métodos establecidos por las partes en el contrato.

¿Cuál debe ser la fecha de inicio de vigencia de la póliza? Expand

La fecha de inicio de la cobertura es una vez expedida la póliza, la cual deberá ser constituida como máximo dentro de los diez (10) días hábiles siguientes a la fecha de expedición del certificado técnico de ocupación.

¿Al tratarse de un seguro obligatorio, no podrá ser cancelado? Expand

Todos los mecanismos contemplados por la normativa cuentan con la característica de ser irrevocables, es decir, que una vez emitidos estarán vigentes a lo largo de los 10 años de cobertura.

¿La irrevocabilidad del seguro decenal aplica únicamente para la aseguradora? Expand

La irrevocabilidad del seguro decenal aplica tanto para la aseguradora como para el tomador del seguro. Una vez emitida, la póliza estará vigente durante todo el periodo de cobertura.

¿Esta nueva reglamentación es retroactiva para construcciones con anterioridad a la ley? Expand

La reglamentación no es retroactiva. Aplica únicamente a los proyectos de vivienda en los cuales la licencia de construcción en la modalidad de obra nueva sea radicada en legal y debida forma con posterioridad al 31 de diciembre de 2021 y considerando el régimen de gradualidad que fue establecido por el decreto 1617 de 2023.

¿Es posible asegurar un proyecto cuya construcción esta desarrollada por etapas y algunas hayan iniciado antes de la entrada en vigor de la obligación según la gradualidad establecida en el decreto 1617 de 2023? Expand

Sí, esta modalidad sería voluntaria. En este caso específico, la fecha de radicación de la licencia debió ser anterior a la entrada en vigor de la fase de gradualidad establecida por la normativa, por lo que el proyecto no estaría obligado a contar con la póliza.

¿Podrán ser asegurados los desarrollos ya existentes o únicamente serán desarrollos inmobiliarios nuevos? Expand

La normativa aplica principalmente a desarrollos inmobiliarios nuevos.

Para aquellos proyectos que ya tienen los permisos y las licencias necesarias, pero que empieza a ser construidos durante posterior a la entrada en vigor de cada fase de gradualidad, ¿también se le exige o no? Expand

No, la obligación recae sobre aquellos proyectos cuya licencia de construcción haya sido radicada en legal y debida forma posterior a las fechas establecidas en el Decreto 1617 de 2023 que estableció el régimen de gradualidad.

Si la licencia se encuentra en trámite en el 2021 pero a 2022 aún no se ha aprobado ¿es obligatorio tomar la póliza? Expand

¿Si el proyecto a corte del 31 de diciembre de 2021 ya cuenta con torres o etapas en construcción y la obra se finaliza y entrega posterior a enero de 2022, el constructor debe constituir póliza? Expand

No, el constructor debe constituir la póliza decenal si la licencia de construcción fue radicada en legal y debida forma después de las fechas establecidas en el Decreto 1617 de 2023 que estableció el régimen de gradualidad.

¿A partir de qué momento se debe expedir la póliza y los certificados individuales? Expand

El mecanismo de amparo de perjuicios patrimoniales deberá ser constituido como máximo dentro de los diez (10) días hábiles siguientes a la fecha de expedición del certificado técnico de ocupación (CTO).

¿El seguro se deberá expedir antes de comenzar la obra o terminada esta? Expand

El seguro deberá expedirse como máximo dentro de los diez (10) días hábiles siguientes a la fecha de expedición del certificado técnico de ocupación.

¿Todas las compañías deben otorgar las mismas coberturas? Expand

La entidad aseguradora que emita la póliza de seguro podrá acordar con el constructor o enajenador de vivienda nueva, la inclusión de coberturas adicionales siempre que guarden conexidad con el objeto de la cobertura principal. Las coberturas adicionales se tendrán como opcionales y no serán requisito indispensable para la expedición de la póliza que cubra la garantía.

¿Qué coberturas adicionales puede tener la póliza? Expand

Existen una variedad de riesgos propios de las labores de la terminación de las obras y ejecución de las etapas de postventa, que podrían ser transferidos a la industria aseguradora complementando la oferta del seguro decenal. Estas coberturas pueden incluir daños materiales, responsabilidades civiles, y otros riesgos específicos del proyecto.

¿Cuál debe ser el momento oportuno para que el constructor contacte al asegurador? Expand

Es importante que la aseguradora conozca la información del proyecto en etapas preliminares. Se recomienda que este acercamiento se genere desde las etapas de estructuración del proyecto (diseños), con el propósito de otorgarle al asegurador un conocimiento adecuado del riesgo que a futuro cubrirá.

Si la construcción de un proyecto dura 2 años, ¿en qué momento se debe tomar la póliza Decenal? Expand

La póliza decenal debe ser constituida como máximo dentro de los diez (10) días hábiles siguientes a la fecha de expedición del certificado técnico de ocupación, independientemente de la duración de la construcción.

¿En qué momento y a través de que medio el constructor/enajenador de vivienda dará aviso del inicio de una construcción nueva a la aseguradora? Expand

Aunque la normativa no determina un momento exacto, se recomienda que el constructor informe a la aseguradora desde las etapas preliminares del proyecto. Esto puede realizarse mediante comunicaciones formales como correos electrónicos, cartas, o reuniones presenciales para asegurar que la aseguradora conozca todos los detalles del proyecto desde el inicio.

¿Cuáles serán los criterios de aceptación para la expedición de la garantía si el constructor está constituido bajo una figura asociativa? Expand

Cada compañía de seguros cuenta con la potestad de establecer elementos que le permitan conocer con mayor o menor detalle las particularidades del tomador del seguro (constructor o enajenador) independientemente de la figura jurídica que tenga.

¿Cuál es el universo de actual de proyectos con más de 2.000 m2 de construcción? Expand

El Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio ha revelado en distintos escenarios que entre 2021 y 2030 se espera que se construyan 2,5 millones de viviendas y que el 99% de estas sean cubiertas con el seguro decenal.

Del universo total de licencias de construcción de vivienda, ¿qué porcentaje representan los proyectos con licencia de más de 2.000 m2? Expand

No se especifica el porcentaje exacto en la normativa, pero se espera que una gran parte de las viviendas nuevas estén cubiertas bajo la obligación del seguro decenal.

¿Cómo se ha pensado asegurar técnicamente las viviendas de interés social, dado que el Decreto 282 de 2019 define que solo deberá asegurarse la parte no subsidiada? Expand

El constructor o enajenador de vivienda nueva deberá constituir el mecanismo de amparo por la porción del valor de la vivienda que no fue cubierta con el subsidio.

¿Los inmuebles que se entregan en obra gris y luego se realiza la remodelación cubre la nueva presentación? Expand

El valor asegurado del inmueble corresponde al valor de reconstrucción o reemplazo de la vivienda amparada, teniendo en cuenta el cumplimiento de la norma sismo resistente vigente y las condiciones en que fue entregada.

¿Si los daños provienen de las obras de paisajismo realizado por la propia constructora y cae sobre el bien, estaría cubierto? Expand

Los mecanismos de amparo no cubrirán los daños ocasionados por modificaciones u obras realizadas en el edificio después de haber sido expedido el Certificado Técnico de Ocupación, salvo aquellas obras efectuadas para subsanar defectos de la edificación por ruina o amenaza de ruina derivada de algunas de las causas previstas en el numeral 3 del Artículo 2060 del Código Civil ().

Entendiendo que la prima se pacta periódicamente y que el proceso de negociación del seguro se da desde el inicio de la construcción, ¿cuándo se perfecciona este contrato de seguro para que el mismo sea irrevocable? Expand

El contrato de seguro se entiende perfeccionado una vez ha sido emitida la póliza de seguro, momento desde el cual el mecanismo será irrevocable.

¿Si el Seguro Decenal tiene cobertura por errores en diseños, no estaría desfasado en tiempos si el seguro se toma al inicio de la construcción donde los diseños ya están iniciando ejecución? Expand

Es importante que las aseguradoras estén al tanto de los pormenores y características del proyecto inmobiliario desde fases de planeación previas al inicio de las obras.

Con el seguro decenal, ¿sigue siendo necesario el seguro de Todo Riesgo Contratista? Expand

Ambos seguros son completamente independientes con amparos y beneficiarios diferentes. Los seguros Todo Riesgo Contratista cubren la obra durante la ejecución, mientras que el seguro decenal protege al comprador de vivienda.

¿La póliza de calidad y estabilidad de obra que se exige para las construcciones es completamente diferente a la cobertura de la póliza decenal? Expand

La póliza de calidad y estabilidad de obra protege a la Entidad Estatal por los perjuicios que sufra como consecuencia de cualquier daño o deterioro que presente la obra entregada, mientras que el Seguro Decenal protege al comprador de vivienda.

Si por políticas de las aseguradoras con respecto a los riesgos que se infieren como argumento para no expedir pólizas de estabilidad con mayor vigencia, ¿cómo van ahora a expedir pólizas a 10 años a compradores de vivienda y a qué costos su expedición para el constructor? Expand

Se recomienda que el acercamiento entre el constructor y/o enajenador con la compañía aseguradora se genere desde las etapas de estructuración del proyecto, con el propósito de otorgarle al asegurador un conocimiento adecuado del riesgo que a futuro va a amparar. Las entidades aseguradoras deberán fundamentar su decisión de no expedición de la póliza en causas objetivas.

Considerando que la aplicación es obligatoria solo para proyectos con más de 2000 m2 de construcción, ¿cómo se evitará que los desarrolladores opten por subdividir sus proyectos (construcción por etapas, fases), con la intención de saltar esta regulación? Expand

La obligación del seguro decenal aplica a proyectos que generen cinco (5) o más unidades habitacionales para transferirlas a terceros, independiente del tamaño en m2.

¿Por qué tendríamos que considerar como el mejor mecanismo de protección para la vivienda al seguro de Decenal? Expand

La póliza decenal cuenta con ciertas ventajas operativas que pueden resultar beneficiosas para el proyecto. Sin embargo, es potestad del constructor o enajenador la escogencia del mecanismo de amparo.

Si este es un seguro obligatorio, ¿los constructores podrían comprar está póliza para proyectos que no cumplan estas características? Expand

Sí, la oferta del Seguro Decenal estará disponible para los constructores o enajenadores de vivienda que de manera voluntaria quieran asegurar un proyecto inmobiliario de vivienda que estén por fuera de las obligaciones de la normativa.

¿Cuáles serán las causas por las cuales podrá negar la expedición de la póliza? Expand

La expedición de cualquiera de los mecanismos de amparo establecidos por la normativa está respaldada por el cumplimiento de las normas técnicas de construcción sismo resistente, la licencia de construcción aprobada y el Certificado Técnico de Ocupación expedido por el supervisor técnico independiente. La decisión de negar la cobertura debe estar fundamentada en causas objetivas, como el incumplimiento de estas normas y requisitos.

Bajo el supuesto que la solicitud del seguro sea negada en la compañía X, ¿también será negado en la compañía Y? Expand

La decisión de negar la cobertura deberá estar fundamentada en causas objetivas. Es prácticamente imposible que una aseguradora brinde protección a un proyecto de vivienda que presente incumplimientos en las normas técnicas de construcción sismo resistente, los requisitos establecidos en la licencia de construcción aprobada o el Certificado Técnico de Ocupación.

¿Puede la compañía de seguros negar la cobertura, justo antes del trámite del Certificado Técnico de Ocupación? Expand

Sí, la compañía de seguros puede negar la cobertura fundamentando su decisión en causas objetivas.

¿Qué pasa si no puedo obtener la póliza en ninguna compañía de seguros? Expand

El seguro decenal es una de las alternativas que tienen los constructores y/o enajenadores de vivienda para brindar protección a los nuevos compradores inmobiliarios. El propósito de las aseguradoras es comercializar de manera exitosa sus productos, lo cual supone una relación exitosa con sus clientes.

Si una compañía X rechaza la emisión de la póliza decenal por falta de información, ¿puede otra compañía emitirla? Expand

Los garantes requieren conocer con el mayor nivel de detalle posible toda la información esencial del proyecto de vivienda. Resulta complejo que una aseguradora brinde protección sobre un proyecto que no cuenta con la información suficiente.

¿Las compañías de seguro tendrán su propio Supervisor Técnico Independiente? Expand

La normativa establece de manera clara que los honorarios tanto del Supervisor Técnico Independiente como los del Revisor Independiente de Diseños están a cargo del constructor o enajenador de vivienda.

¿Las compañías de seguro tendrán su propio Revisor Independiente de Diseños? Expand

¿El cambio del profesional que ejerce la supervisión técnica en la etapa de la construcción del proyecto afecta la expedición de la póliza? Expand

Los garantes requieren que el Supervisor Técnico transmita de manera eficaz una serie de información relevante sobre cada una de las fases de ejecución del proyecto. Esta condición debe darse de manera continua, por lo que se espera que los cambios de personal generen afectaciones mínimas.

¿Existirán las listas negras de supervisores? Expand

La normativa no establece listas negras de supervisores. La obligación de seleccionar los profesionales recae en manos del constructor y/o enajenador.

¿Existirán las listas negras de diseñadores? Expand

La normativa no establece listas negras de diseñadores. La obligación de seleccionar los profesionales recae en manos del constructor y/o enajenador.

¿Existirán las listas negras de constructores? Expand

La normativa no establece listas negras de constructores. La obligación de seleccionar los profesionales recae en manos del constructor y/o enajenador.

¿Qué tipo de relación contractual existirá entre el supervisor técnico y la compañía de seguros? Expand

El seguro será tomado por el constructor y/o enajenador de vivienda. En esta medida, la relación contractual se da entre el tomador del seguro (constructor y/o enajenador) y la compañía aseguradora.

¿Existe suficiente oferta de supervisores técnicos para atender la demanda de proyectos en todo el país? Expand

La implementación de estas nuevas medidas de protección trae consigo nuevas oportunidades profesionales. Se espera que el aumento de la demanda promueva el ejercicio de la supervisión técnica y la revisión de diseños en el corto y mediano plazo.

¿Las compañías van a exigir a los OCT’s que sean organizaciones multidisciplinares e independientes, como sucede en España? Expand

La labor establecida por la normativa colombiana corresponde a la Supervisión Técnica Independiente, la cual se encuentra exigida de acuerdo con el Título V de la Ley 400 de 1997 y la Ley 1796 de 2016.

¿Se va a permitir que el control técnico lo realicen profesionales de forma individual inscritos en los registros de Supervisores que recoge la Ley de Vivienda Segura? Si la inclinación está hacia esta opción, ¿no sería incompatible la redacción de proyectos con el control técnico en distintas obras? Expand

La Ley 1796 de 2016 establece la obligatoriedad de la función del Supervisor Técnico Independiente. La supervisión puede ser realizada por personas jurídicas que cuenten con personal calificado, acreditado y registrado, cumpliendo con los requisitos definidos por la normativa.

Para incidencias u objeciones técnicas emitidas por la aseguradora, ¿qué mecanismo de comunicación existirá para garantizar que el Supervisor Técnico Independiente tome en cuenta la observación y valide la rehabilitación o cierre de la incidencia previo a emitir el Certificado Técnico de Ocupación y con ello, la aseguradora no tenga reservas para emitir la cobertura? Expand

Las compañías de seguros deben contar con una serie de informes técnicos en los cuales se reporte la información relevante de los avances de ejecución de la obra, las incidencias y acciones tomadas in situ para resolver las novedades presentes en un proyecto de vivienda.

¿Supervisor técnico puede ser solamente los ingenieros civiles o también arquitectos e ingenieros industriales? Expand

El Supervisor Técnico Independiente debe ser un profesional, Ingeniero civil, arquitecto, constructor en arquitectura e ingeniería, ingeniero mecánico (solo en estructuras metálicas o prefabricadas).

¿Los supervisores acreditados pueden ser escogidos por el constructor o las compañías los escogerán? Expand

Se espera que la elección de los supervisores técnicos se realice de manera consensuada entre el constructor y la compañía de seguros.

¿Qué consideraciones se tiene frente a errores de diseños, cálculo, calidad de los materiales que es lo que genera casos como el de torre Space en Medellín? Expand

Cualquier proyecto de vivienda deberá dar cumplimiento a las normas de construcción sismo resistentes vigentes en cada una de las etapas de ejecución del proyecto. Estas normas contienen los requisitos mínimos que debe cumplir el proyecto de vivienda.

¿Durante el proceso de construcción qué proceso de vigilancia realiza la aseguradora? Expand

Las aseguradoras en su calidad de garantes no realizan tareas de vigilancia o inspección en obra. Estas labores recaen principalmente en las funciones a cargo del Supervisor Técnico Independiente. Sin embargo, se espera que exista un canal de comunicación en el que fluya constantemente la información en relación con el avance de la ejecución en cada una de las etapas del proyecto.

¿Qué tipo de información requiere la aseguradora para la expedición de la póliza? Expand

Los garantes requieren conocer detalladamente los aspectos técnicos y administrativos de cada una de las fases de planeación y ejecución de las obras que integran el proyecto de vivienda.

¿Hasta dónde va la participación de la aseguradora en el proceso constructivo? Expand

La aseguradora debe conocer el detalle de todas las fases de planeación y ejecución del proyecto de vivienda, incluyendo las fases finales de ejecución de las obras. Sin embargo, su rol es de acompañamiento en la gestión de los riesgos a cargo del constructor propios de las fases de planeación y ejecución de las obras, no de supervisión directa.

¿El asegurador podrá solicitar estudios complementarios para otorgar la póliza? Expand

Sí, el asegurador puede solicitar estudios complementarios en los casos en los cuales sea necesario ahondar en detalles técnicos no especificados en los informes.

¿Qué tipo de controles de calidad para el proyecto exigirán las compañías de seguros? Expand

El otorgamiento de la cobertura a un proyecto de vivienda supone el cumplimiento de las obligaciones en materia de control de calidad establecidas en los manuales y códigos que rigen la construcción inmobiliaria en el país.

En Colombia según información oficial existen menos de 21 laboratorios acreditados para el control de materiales en el país. ¿Es suficiente este número de laboratorios para atender la demanda de todos los proyectos que se han venido generando desde 2022? Expand

Se espera que el aumento de la demanda de servicios de control de calidad incentive la creación y acreditación de nuevos laboratorios encargados de adelantar el control de los materiales empleados en obra.

¿Cuál es la documentación que deben tener en cuenta los constructores de vivienda para poder contratar una póliza decenal? Expand

Los garantes requieren acceso a la información detallada del proyecto a construir. Esta documentación incluye los planos del proyecto, licencias de construcción, estudios técnicos, y cualquier otra información relevante que permita una evaluación adecuada del riesgo.

¿El Supervisor Técnico Independiente debe entregar informes a la aseguradora? Expand

Sí, los resultados de sus labores deben ser conocidos de manera continua por las aseguradoras, siendo parte del monitoreo del riesgo que será cubierto posteriormente durante una década.

¿Cuál es el costo aproximado de una póliza de seguro decenal para un proyecto VIS? Expand

El costo de la póliza depende de múltiples factores como el valor del proyecto, su ubicación, los materiales utilizados y las características específicas del proyecto. No se puede determinar un costo fijo sin considerar estos factores.

¿Cuál es el costo aproximado de una póliza de seguro decenal para un proyecto VIP? Expand

¿Cuál es el costo aproximado de una póliza de seguro decenal para un proyecto No VIS? Expand

¿Cuál es el costo promedio de la cobertura en el mercado colombiano? Expand

¿Qué factores influyen en el valor de la póliza? Expand

Los factores que influyen en el valor de la póliza incluyen la ubicación del proyecto, el valor comercial de la vivienda, el tipo de proyecto (VIS, VIP, No VIS), los materiales a emplear, el tipo de estructura, entre otros.

¿Las tasas serán las que cada compañía determine? Expand

Sí, cada compañía de seguros determinará sus propias tasas basadas en la evaluación del riesgo y las características específicas del proyecto.

¿Qué tasa será aplicable a esta póliza? Expand

La tasa aplicable dependerá de la compañía de seguros y de la evaluación del riesgo específico del proyecto.

¿Quién debe pagar la póliza de seguro? Expand

El pago de la póliza estará a cargo del tomador del seguro, que puede ser el constructor o enajenador de vivienda.

¿Existirá algún límite/tope sobre el valor asegurado regulado por alguna autoridad? Expand

La normativa no considera ningún límite o tope en relación con el valor asegurado, ya que la tarifa del seguro obedece a las condiciones particulares del riesgo a cubrir.

¿Cuál será la metodología de pago la póliza? ¿Puede pagarse la póliza por cuotas? Expand

El pago de la prima será único por toda la duración del contrato de seguro. Sin embargo, previo acuerdo con la entidad aseguradora, el pago puede diferirse desde el inicio de la construcción, debiendo estar pagada en su totalidad como máximo dentro de los diez días hábiles siguientes a la fecha de expedición del Certificado Técnico de Ocupación.

¿El recaudo de la prima es de inmediato? ¿Se puede financiar? Expand

El recaudo de la prima es único por toda la duración del contrato de seguro. Puede financiarse desde el inicio de la construcción, pero debe estar completamente pagada dentro de los diez días hábiles siguientes a la expedición del Certificado Técnico de Ocupación.

¿El pago de la prima estará sujeto a la obtención de algún tipo de descuentos si se cumplen ciertos parámetros? Expand

Las condiciones específicas como descuentos pueden formar parte de las opciones que surjan de la relación comercial entre los tomadores del seguro y las aseguradoras.

¿Existirá la opción de cobro de prima adicional con el fin de reinstalar la suma asegurada y con ello estar en condiciones de solventar una eventual pérdida total? Expand

No se establece una prima adicional, dado que la prima única cubre toda la duración del contrato de seguro.

¿Esa indexación del índice precios del consumidor, IPC, en el valor asegurado genera una prima adicional? Expand

No genera una prima adicional. La prima deberá estar pagada en su totalidad como máximo dentro de los diez días hábiles siguientes a la expedición del Certificado Técnico de Ocupación y antes de la entrada en vigor de la póliza.

¿Qué ocurre si el valor asegurado declarado por el constructor es más bajo que el valor de reconstrucción? Expand

La compañía de seguros debe garantizar que el valor asegurado sea suficiente para cubrir los costos asociados a la reconstrucción o reemplazo de la vivienda amparada.

¿No se va a tener en cuenta el índice de costos de la construcción de vivienda, ICCV, para la suficiencia del seguro? Expand

La compañía de seguros debe garantizar que el valor asegurado sea suficiente para cubrir los costos asociados a la reconstrucción o reemplazo de la vivienda amparada.

¿El valor de la póliza se refleja en incremento del valor del inmueble? Expand

Todos los costos administrativos y operativos de un proyecto de vivienda suelen considerarse en los valores comerciales determinados durante la etapa de comercialización de los inmuebles.

Ya que al final este costo se transfiere al comprador de vivienda nueva, ¿debería existir un techo de tasa obligatorio? Expand

Ya que al final este costo se transfiere al comprador de vivienda nueva, ¿debería existir un techo de tasa obligatorio?

Si la prima se financia y hay mora en el pago de la prima, ¿se puede revocar? Expand

La prima debe estar completamente pagada como máximo dentro de los diez días hábiles siguientes a la expedición del Certificado Técnico de Ocupación y antes de la entrada en vigor de la póliza. Las condiciones específicas de mora y revocación deben estar pactadas en las relaciones precontractuales.

En caso de pactar un deducible (no mayor al 5%) y que el asegurado se declare en quiebra durante la vigencia del seguro, ¿quién sería el responsable del pago de ese deducible? Expand

La normativa permite pactar deducibles a cargo del tomador del seguro, con un límite del 0.5% del valor del amparo. Las compañías aseguradoras pueden exigir garantías para cubrir los deducibles en caso de insolvencia o liquidación del tomador.

Bajo el supuesto que se presente el siniestro, ¿la compañía de seguros puede repetir contra el tomador del seguro o los profesionales que intervienen en el proyecto? Expand

Sí, los profesionales que intervienen en el proceso constructivo deberán responder por los perjuicios ocasionados por el indebido ejercicio de su labor, según los regímenes de responsabilidad civil y/o penal.

¿La compañía de seguros podrá recobrarle al tomador los costos asociados a los estudios de vulnerabilidad? Expand

El costo del análisis de vulnerabilidad es asumido por la entidad otorgante del mecanismo de amparo, conforme al Decreto 282 de 2019.

¿Cuándo una construcción tiene amenaza de ruina, hay algún porcentaje para que se reciba la indemnización? Expand

El costo del análisis de vulnerabilidad es asumido por la entidad otorgante del mecanismo de amparo, conforme al Decreto 282 de 2019.

Cuando la vivienda sea adquirida parcialmente mediante un subsidio, la póliza de seguro deberá constituirse solo por la porción del valor de la vivienda que no fue cubierta con el subsidio. Sin embargo, al siniestro la aseguradora se obliga a pagar la totalidad de los daños de la vivienda, sin excluir la proporción del valor que no fue considerada en el cálculo de prima. ¿Qué fundamento tiene esto? ¿podrá aplicarse el criterio de proporción indemnizable? Expand

La póliza debe constituirse por la parte no subsidiada, pero la aseguradora debe pagar la totalidad de los daños, sin excluir la proporción subsidiada, para cumplir con la función social de la norma de amparar los perjuicios patrimoniales del comprador.

En caso de pérdidas parciales, ¿la suma asegurada disminuirá proporcionalmente? Expand

No, el valor asegurado debe cumplir con los requisitos legales de suficiencia para garantizar la protección del patrimonio de los compradores de vivienda en todo momento.

¿Puede garantizar el sector asegurador que habrá oferta de seguro en todo el país? Expand

Es un reto significativo para las compañías de seguros, pero el éxito de la comercialización del seguro decenal requiere un esfuerzo conjunto de todas las partes involucradas en este nuevo negocio.

¿El seguro decenal puede ser parte del paquete de seguros que son eventualmente requeridos por el proyecto? Expand

Sí, es probable que el seguro decenal forme parte del abanico de productos disponibles para los constructores o enajenadores de vivienda en el país.

Los bancos y/o fiducias que respalden económicamente la ejecución de la obra, ¿pueden emitir la póliza decenal? Expand

No, la póliza de seguro decenal solo puede ser emitida por compañías aseguradoras legalmente establecidas y aprobadas por la Superintendencia Financiera de Colombia.

¿La aseguradora responderá con agilidad ante la consumación de siniestro, sin perjuicio de la responsabilidad que pueda ser atribuida a los profesionales que participan en el proceso constructivo? Expand

La norma establece que dentro de los tres días siguientes a la fecha en que se conoció o se debió conocer la situación de ruina o amenaza de ruina, el propietario debe notificar a la entidad otorgante del mecanismo de amparo, para que esta inicie los procedimientos necesarios y haga efectivas las coberturas.

¿Después de los 10 años cómo aplica la prescripción? Expand

De conformidad con lo establecido en el artículo 1081 del Código de Comercio, la prescripción de las acciones que se derivan del contrato de seguro puede ser ordinaria o extraordinaria. «La prescripción ordinaria será de dos años y empezará a correr desde el momento en que el interesado haya tenido o debido tener conocimiento del hecho que da base a la acción», mientras que «la prescripción extraordinaria será de cinco años, correrá contra toda clase de personas y empezará a contarse desde el momento en que nace el respectivo derecho».

Los beneficiarios del seguro, que son los propietarios, ¿cómo reclaman a la constructora? Expand

Los propietarios deben notificar a la entidad otorgante del mecanismo de amparo dentro de los tres días siguientes a la fecha en que se conoció o se debió conocer la situación de ruina o amenaza de ruina.

¿La constructora informará a cada propietario con quién tiene contratada la póliza? Expand

Sí, la normativa establece que los propietarios deben estar informados sobre la entidad otorgante del mecanismo de amparo y deben notificar cualquier situación de ruina o amenaza de ruina a esta entidad.

Es posible que un propietario realice una modificación en el inmueble, colocando en riesgo de colapso el edificio, esto pondría en riesgo el patrimonio de los demás propietarios siendo una exclusión, ¿qué acciones contempla el seguro para evitar esta situación? Expand

Esta situación es una de las exclusiones consideradas por los mecanismos de amparo. Es importante que los propietarios estén claramente informados sobre las limitaciones y exclusiones de la póliza.

Desde el punto de vista legal, ¿qué va a suceder con aquellos proyectos que por agravaciones del riesgo o incidencias técnicas ninguna compañía de seguros esté dispuesta a ofrecer la cobertura? Expand

La normativa requiere el cumplimiento de las normas técnicas de construcción sismo resistente, la licencia de construcción aprobada y el Certificado Técnico de Ocupación para que una aseguradora brinde cobertura. Si ninguna aseguradora está dispuesta a ofrecer la cobertura, el constructor puede recurrir a otros mecanismos de amparo establecidos en la normativa.

¿Cómo quedaría la Responsabilidad Profesional del Constructor en su responsabilidad contractual? Expand

El constructor es responsable de adelantar la construcción de vivienda nueva bajo su responsabilidad y de constituir un mecanismo de amparo para cubrir los eventuales perjuicios patrimoniales ocasionados al propietario o sucesivos propietarios de tales viviendas durante los diez años siguientes a la expedición del certificado técnico de ocupación.

Bajo dicha premisa y en el entendido que la responsabilidad puede ser civil o incluso penal, ¿cuál será el protocolo de deslinde de responsabilidades? ¿Qué alcances de la autoridad competente? Expand

De acuerdo con el artículo 8° de la Ley 1796 de 2016, el constructor o enajenador de vivienda nueva puede ejercer acción civil o penal contra los profesionales responsables de diseño estructural, revisión independiente de diseños estructurales, dirección de la construcción o supervisión técnica independiente, por actuaciones u omisiones que hayan producido la ruina o amenaza de ruina de la edificación.

¿Qué pasa si la constructora entra en proceso de liquidación, quiebra, o algún proceso penal? Expand

Los compradores de vivienda nueva están protegidos, dado que antes de realizar la primera transferencia de dominio de las nuevas unidades de vivienda, el constructor o enajenador debe constituir un mecanismo de amparo para cubrir los eventuales perjuicios patrimoniales ocasionados al propietario o sucesivos propietarios de tales viviendas durante los diez años siguientes a la expedición del certificado técnico de ocupación. Las compañías aseguradoras pueden exigir garantías para cubrir los deducibles en caso de insolvencia o liquidación del constructor.